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解讀:海南為何實行現房銷售制度、本地居民多套住房限購政策?
南海網 2020-03-07 21:42

    為進一步貫徹落實習近平總書記“4.13”重要講話和《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》精神,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,強化城市主體責任,加快建立房地產調控長效機制,保持海南房地產市場平穩健康發展,更好服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。2020年3月7日,省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。

    1.我省實施全域限購政策以來,調控成效如何?這次《通知》出台的調控政策跟以往有什麼不同?

    近年來,省委、省政府堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,全省上下思想高度統一,行動堅決,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,決不當“房地產加工廠”,以壯士斷腕的決心調整產業結構,破除經濟發展對房地產的依賴。

    海南2018年4月22日實施“全域限購”政策以來,房地產調控成效明顯,基本達到預期目標。2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%,商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%,銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右,價格基本平穩。同時,海南主動作為,加快調整經濟結構,經濟運行保持總體平穩,2019年全省生產總值增長5.8%,剔除房地產業後增長6.3%。經濟結構持續優化,海南三次產業結構優化為20.1:20.6:59.3,服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右,十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資佔比58.4%,提高6.9個百分點。2019年全省經濟社會呈現走勢向好、結構趨優、動能轉強、效益提升、更可持續的高質量發展態勢,為海南自由貿易港建設打下堅實基礎。

    另外,這次新冠肺炎疫情對海南房地產業造成了一定影響,但通過落實省政府支持中小企業共渡難關八條措施、幫助企業復工復產七條措施和其他扶持措施,可以有效幫助房地產企業解決困難,渡過難關,加快復工復產,降低對房地產業的影響。《通知》的出台,並不是針對新冠肺炎疫情影響,放寬房地產市場調控,而是為了進一步貫徹落實國家關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的要求,鞏固房地產調控成效,保持房地產市場穩定,原來的調控政策繼續保持不變,並進一步完善。

    《通知》提出明確總體要求、明確部門職責、落實主體責任、健全住房體系、分類精準施策、規範市場秩序、落實目標任務和加強組織領導等方面內容。其中核心內容是建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制,並創新提出發展安居型商品住房,以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。具體體現在以下幾方面:

    一是繼續堅持全域限購政策不改變。堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆、政策不走樣,保持政策的連續性、穩定性,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房。

    二是建立城市主體責任制。《通知》明確,各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任,要避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段,堅持因地制宜、綜合施策,把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。要制定“一城一策”工作方案,提出年度調控目標和具體政策措施,努力使地價、房價、房租水平保持在合理區間,確保實現房地產市場平穩運行。對各市縣年度調控目標落實情況,每年進行考核。

    三是健全住房保障與供應體系。《通知》提出發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。

    四是加強規劃引導。《通知》要求各市縣要編制住房發展“十四五”規劃和年度建設計劃,報經省政府批准後公佈實施,合理確定各類住房供應比例,有序推進各類住房建設,構建租購併舉的住房制度。

    2.《通知》提出的住房體系具體包括哪些內容?

    《通知》提出發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房,滿足居住需求,推動實現全省人民住有所居。公共租賃住房的保障對象為城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員住房困難家庭。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售。市場化商品住房根據本地居民和引進人才改善性住房需求適度建設,市場化租賃住房根據在城鎮就業、創業、務工和旅遊度假養生的省內外居民租賃住房需求,加快發展。

    其中,對困難羣眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進行保障,符合條件的引進人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮低保住房困難家庭免收租金;對低收入住房困難家庭減免租金;對其他符合條件的保障對象,租金原則上不超過市場平均租金的50%。

    目前海南老百姓收入水平相對不高,但房價相對較高。根據統計部門數據,2018年我省城鎮居民人均可支配收入在全國31個省市排名第18位,而2019年三亞市和海口市商品住宅銷售均價在全國40個重點城市分別排名第7位和第12位。為有力解決本地居民家庭和引進人才住房問題,提升其獲得感、幸福感,真正享受到海南自貿區(港)建設紅利。《通知》創新提出發展安居型商品住房,讓符合條件的居民家庭和引進人才,能夠以與自身收入水平相適應的價格,購買一套安居型商品住房。

    安居型商品住房限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件,採取政府主導、市場化運作方式建設,具有政策保障性質的商品住房。安居型商品住房售價由各市縣按照當地經濟發展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定,並在一定年限內實行封閉流轉制度。今年省政府工作報告已將穩妥推進安居型商品住房建設列為重點工作任務之一。近期,海南擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。具體輪候條件、分配次序等在試點建設中逐步完善。下一步,將根據試點情況,總結經驗,分步實施,逐步推開。

    3.為什麼要實行本地居民多套住房限購政策?

    堅持“房住不炒”,遏制投機炒房,不僅是針對省外居民,還包括本地居民。為進一步遏制投機炒房行為,迴歸住房民生和居住屬性,同時為防止佔用過多社會公共資源,為自貿港建設提供充分的空間要素保障,《通知》參照國內部分城市的做法,提出實行本地居民購買多套住房的限購政策,對在我省已擁有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女),停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

    4、為什麼要實行現售制度?

    目前,因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題,成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題,《通知》提出改革商品住房預售制度,自文件印發之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

    5、鼓勵房地產業轉型發展的思路是什麼?

    為加快推進海南房地產業轉型發展、提質增效,《通知》提出,鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步,海南將加快發展旅遊地產、商業地產;繼續實施棚户區改造和大力推進老舊小區改造,滿足人民羣眾改善性住房需求;有序實施引進人才住房保障,積極創造良好的人才居住環境,推動實現全省人民住有所居。

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